【持分土地買賣】~ 39‧ 國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛應如何處理？

一、國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛，而可歸責於國內經紀業之事由者，得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理；並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴，或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。
二、涉及跨國消費之糾紛，消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位)，或者進行線上申訴(http://www.cpc.ey.gov.tw)，相關機關(單位)收到申訴案件後，將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外，外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道，消費者可至該局網站(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」，查詢該國之「消費者保護機構」，並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助，向國外企業經營者所在地之國家進行申訴，或另依該不動產當地之相關法令規定處理。

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【持分土地買賣】~ 40‧ 經紀業從事國外不動產仲介業務，有何規範法規？

經紀業從事國外不動產之仲介業務，應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令，俾提供國內消費者周延完整的資訊，作為消費者交易決定之參考，並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定，其重要業務責任如下：
一、依不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條之2及第26條規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，且其廣告應與事實相符，交易過程之重要文件，應由經紀人簽章，並製作不動產說明書向購屋者解說，及應提供買受人關於該不動產必要之資訊(例如：當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等)，倘有可歸責於經紀業或經紀人員之事由，致交易當事人受損害者，由該經紀業負賠償責任或與經紀人員負連帶賠償責任；並得由主管機關視業者違規情形，依第29條規定予以裁罰。
二、又依消費者保護法第4條及第22條規定，企業經營者應提供消費者充分與正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。倘經紀業提供之服務有損害消費者財產之虞者，主管機關應依第33條規定對業者進行調查，經調查結果確有損害之虞，應依第36條規定命其限期改善，必要時得命其停止該仲介服務之提供。經紀業違反該命令者，由主管機關依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
三、依公平交易法第25條、第30條及第42條規定，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，違反者，得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；若違反該法之規定，致侵害他人權益者，事業應負損害賠償責任。是以，經紀業仲介國外不動產過程，如涉有影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，自得視具體個案情形移送公平交易委員會依上開規定查處。

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【持分土地買賣】~ 41‧ 國人投資海外不動產應注意那些事項呢？

國內不動產經紀業為海外不動產廣告銷行時，應加註「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」警語。

海外不動產投資具風險性
審慎評估以避免得不償失

　　近年來不動產經紀業陸續推出海外不動產銷售廣告及投資說明會等向民眾推銷海外置產，內政部為保障消費者權益，已於105年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範（以下簡稱海外不動產銷售規範）」，將業者原即須遵守之「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等規定予以明確化、具體化規範，供國人了解購置海外不動產權益，及國內不動產經紀業執行業務遵循。
　　由於不動產交易金額龐大，加上各國國情、不動產法令與權利性質、稅費負擔、貸款限制等與我國不同，交易風險相對國內不動產投資較高，國人投資前應「停、看、聽」，做好相關功課及風險評估，才能了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好，提前做好危機防制，以避免落入「投資前開心，投資後傷心」的窘境。茲將可能面臨風險提供參考：

交易前，應先停看聽，做好風險評估

一、貨幣匯率風險
　　由於國人多係直接購置海外不動產本身，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，且相對於穩定度高的新臺幣而言，外國貨幣可能有較大幅度的波動，則投資該國不動產收益有可能縮水，甚至造成損失。

二、政經局勢風險
　　部分開發中國家的政治局勢較不穩定，偶有政變、暴動等情形，部分國家更有排華意識或歧視作為，國人從事該國不動產投資風險相對提高，不得不慎。

三、法令規章風險
　　國外不動產權利制度與我國不同，是否均能由私人取得土地及房屋所有權，或有無限制外國人不得取得該國不動產所有權等，應事先了解。若外國人投資情形過熱引起當地反彈時，應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔。

四、交易安全風險
　　海外預售屋是否有國內履約保證制度？若無，則建議慎選較具規模且可靠之國內不動產經紀業或國外開發商，避免發生開發商倒閉或額外要求追加費用。至於成屋產權，該國是否有不動產登記或公證相關制度得以保障所購買的不動產權利，更應了解。

五、交易成本風險
　　國人從進場投資、持有或出租至出售退場，所需成本很多：取得時，可能有印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費等；持有或出租時，可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業公司之代租或代管費、社區或大樓管理費用等；出售時，可能有交易所得稅、印花稅、律師費、仲介費等。因此，不能只看該眼前名目報酬率，建議進一步評估實質報酬率。另外，如需海外貸款，尚需確定該國銀行提供給外國人貸款之成數、利率有無限制，評估需準備自備款及計算資金取得成本。

六、產品流通風險
　　所投資不動產究竟是針對外國人投資的不動產，還是當地人亦有能力負擔的標的；若當地人根本無力購買，則產品的流通性、變現性相對較低，將來出脫難度相對較高。另屬國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者，租金收益是否於年限期滿後能繼續維持，找到後續承租人之難易度，應多加留意。建議可先了解國際或當地之政府機關(構)、民間組織、團體公布該國家或地區不動產買賣或租金之市場行情。

七、資訊取得風險
　　建議選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場特性為投資標的，因人在國內，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應瞬息萬變的風險。

交易時，慎選經紀業，取得必要資訊

　　國人若擬透過國內不動產經紀業購置海外不動產時，除經親朋好友介紹外，可透動內政部不動產資訊平台／【法規與知識】／【合法業者】查詢合法不動產經紀業者，並確認該業者於交易過程中已依前述內政部訂頒海外不動產銷售規範規定辦理，以確保您的權益。

一、內政內政部不動產資訊平台
網址　http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx

 
二、海外不動產銷售規範之重點
　　海外不動產銷售規範已針對經紀業執業過程應履行的業務責任予以明確化，包括行銷廣告、重要交易資訊調查與解說、收取保留看屋權利費用與定金之處理方式、簽訂買賣契約、收取服務報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向，主要規範重點：經紀業應提供有權代理銷售之證明；應以中文製作不動產說明書，並提供契約書及相關文件之中譯本；民眾繳納保留看屋費用，未赴國外看屋或未完成簽約者，應全數退還；經紀業應協調國外賣方，於收到買方支付各期價金時，開立收款證明等，以避免消費者因資訊不足而作成錯誤交易決定或蒙受損害。

交易後，若發生糾紛，尋求協助管道

　　國人如透過國內不動產經紀業購置海外不動產發生交易糾紛時，可檢附具體個案資料送請經紀業所在之直轄市、縣(市)政府查明處理，並得向消費者服務中心、消費者保護官申訴，或向直轄市、縣(市)消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國消費糾紛，則可至行政院消費者保護會網站進行線上申訴；也可至外交部領事事務局的網站，查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道，並自行檢具申訴資料或透過經紀業協助，向國外企業經營者所在地的國家申訴，或另依不動產當地的相關法令規定處理。

一、行政院消費者保護會
網址　https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx

二、外交部領事事務局
網址　http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1

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【持分土地買賣】~ 42‧ 民眾租屋簽約時，對於電費之支付應注意哪些事項？

民眾租屋簽約時，宜先與房東議定電費的收費標準，並載明於契約書內。對於電費之支付，注意事項如下：
一、若是租用一般建物(透天厝)或整層住宅者，因有獨立電表，除另有約定外，電費原則由房客依臺灣電力股份有限公司(以下簡稱臺電公司)帳單金額繳交。
二、若是租用雅房或套房者，雖然每個房間有獨立分電表，惟臺電公司是以1戶的用電總量，按級距方式計算每度用電之價格(簡稱單價)，不同用電量有不同單價，度數包含各個房間及公共區域用電(例如水塔的抽水馬達、樓【電】梯間、走道等)之加總，所以房客支付之電費，除了自己房間的使用度數外，尚須分攤公共區域用電，惟應注意房東所收取之電費最高不得超過臺電公司非營業用夏季(6月1日～9月30日)最高用電量之每度單價(用電度數分段計價之級距，請參考臺電公司網站)。
三、房客可依據使用度數的不同，自行依臺電公司用電度數分段計價方式計算每度用電合理單價，便可得知房東所提出的費率是否合理。倘租賃雙方對電費之計算方式有爭議時，可循消費爭議的處理途徑向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

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【持分土地買賣】~ 1‧ 債權人檢附已蓋印鑑章之清償證明及印鑑證明等文件，單獨申請抵押權塗銷登記時，所附之土地登記申請書及清冊是否亦須加蓋印鑑章？

依土地登記規則第36條規定，登記申請書應由申請人簽名或蓋章，又「土地登記申請書填寫說明」第12點、2.規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。」依上開規定意旨，申請案件內如有檢附印鑑證明者，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同；無須檢附印鑑證明之案件，則其所蓋用之印章尚無須與印鑑證明之印章一致，但同一案件內所蓋之印章應一致，以利登記機關之審查（本部89年10月18日台內中地字第8919401號函釋參照）。


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