【持分土地買賣】~ 2‧ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

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【持分土地買賣】~ 3‧ 土地因法院判決分割共有物申請登記時，可否先申請分割之標示變更登記並免繕發權利書狀，俟完成稅捐申報後，再續申請其共有物分割登記？

依土地登記規則第105條前段規定：「共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。」持法院之確定判決申請共有物分割登記者，如涉及標示變更者，應先申辦標示變更登記，再行申辦所有權分割登記，至於是否須連件辦理，除法律另有規定外（例如農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定），可另案分次申請登記；於先申請標示變更登記時，並得依土地登記規則第65條規定申請暫免繕發權利書狀。

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【持分土地買賣】~ 4‧ 地政事務所得否以「申請案件之登記原因非屬內政部頒訂『登記原因標準用語』，且電子處理收件無此代碼，無法收件」，而拒絕人民申請土地登記？

按本部訂頒「登記原因標準用語」，目的在於統一原多而雜之登記原因，及避免過多登記原因造成登記以電子處理之作業困擾。至於民眾申辦登記案件，其登記申請書所填載之登記原因非屬該標準用語者，如屬特例，且非經常辦理之案件，登記機關得本於職權，依本部84年4月7日台內地字第8405408號函釋規定，自行選用性質相類之現有登記原因標準用語辦理登記。

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【持分土地買賣】~ 5‧ 申辦建物所有權第一次登記時，申請人非起造人，如未能檢具移轉契約書，可提出哪些其他證明文件？

按「申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，為土地登記規則第79條第1項第2款(現行同條項第4款)所明定。如申請人未能檢具移轉契約書時，本部曾以87年7月21日台（87）內地字第8707380號函釋，於建物基地係申請人所有，且申請人又為該建物之納稅義務人時，得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事，憑以申辦建物所有權第一次登記。本案請就個案情形，參依上開函釋辦理。

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