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2021年6月25日

【持分土地買賣】~ 2‧ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋,房屋所有權人於基地出售時,是否亦得主張優先購買權?

一、土地法第104條第1項規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有,使法律關係單純化,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在,且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者,始有本條優先購買權之適用(本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照)。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋,始得依該條主張優先購買權,且自己出資建築,係屬法律事實行為,縱未登記,出資人於建築完成後即已取得房屋所有權又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記,但仍得為交易之標的,買受人取得事實上處分權,故實務上法院裁判見解,不以該房屋合法為前提,違章建築之房屋,於符合前揭法條規定者,仍得主張優先購買權之適用(最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照)。

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2021年6月18日

【持分土地買賣】~ 3‧ 土地因法院判決分割共有物申請登記時,可否先申請分割之標示變更登記並免繕發權利書狀,俟完成稅捐申報後,再續申請其共有物分割登記?

依土地登記規則第105條前段規定:「共有物分割應先申請標示變更登記,再申辦所有權分割登記。」持法院之確定判決申請共有物分割登記者,如涉及標示變更者,應先申辦標示變更登記,再行申辦所有權分割登記,至於是否須連件辦理,除法律另有規定外(例如農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定),可另案分次申請登記;於先申請標示變更登記時,並得依土地登記規則第65條規定申請暫免繕發權利書狀。

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2021年6月11日

【持分土地買賣】~ 4‧ 地政事務所得否以「申請案件之登記原因非屬內政部頒訂『登記原因標準用語』,且電子處理收件無此代碼,無法收件」,而拒絕人民申請土地登記?

按本部訂頒「登記原因標準用語」,目的在於統一原多而雜之登記原因,及避免過多登記原因造成登記以電子處理之作業困擾。至於民眾申辦登記案件,其登記申請書所填載之登記原因非屬該標準用語者,如屬特例,且非經常辦理之案件,登記機關得本於職權,依本部84年4月7日台內地字第8405408號函釋規定,自行選用性質相類之現有登記原因標準用語辦理登記。

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2021年6月4日

【持分土地買賣】~ 5‧ 申辦建物所有權第一次登記時,申請人非起造人,如未能檢具移轉契約書,可提出哪些其他證明文件?

按「申辦建物所有權第一次登記,申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件,為土地登記規則第79條第1項第2款(現行同條項第4款)所明定。如申請人未能檢具移轉契約書時,本部曾以87年7月21日台(87)內地字第8707380號函釋,於建物基地係申請人所有,且申請人又為該建物之納稅義務人時,得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書,保證該建物為申請人所有,或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事,憑以申辦建物所有權第一次登記。本案請就個案情形,參依上開函釋辦理。

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