公益出租人卡緊來申請地價稅優惠

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-06-10
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】您知道什麼是公益出租人嗎？如果您將房子出租給沒有自有住宅之中低所得家庭或低收入戶、身心障礙者，而這些承租戶可向政府申請租金補貼，那麼您就會被認定為是「公益出租人」，即俗稱「愛心房東」。為了鼓勵屋主將房屋出租給弱勢家庭，高雄市政府依住宅法規定制定「高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例」，經市議會三讀通過後，已於2018年5月24日公布，規定公益出租人出租房屋之土地，一定面積範圍內，可按自用住宅用地千分之2稅率課徵地價稅，並追溯自2017年1月13日施行。

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【持分土地買賣】~ 重劃區抵費地辦理公開招標，投標人資格？

凡依法得在中華民國購買不動產之公私法人及有行為能力之自然人，均可參加投標。

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【持分土地買賣】~ 市地重劃後抵費地處分盈餘款可否依比例發還土地所有權人？

抵費地盈餘款並非直接發還土地所有權人，而是依平均地權條例施行細則第84條第3項及市地重劃實施辦法第56條規定，半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理、維護之費用。

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【持分土地買賣】~ 辦理區段徵收地區是否有禁止興建房屋之規定?

區段徵收範圍勘定後，依土地徵收條例第37條規定，主管機關得視實際需要，報經內政部核定後，分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，禁止期間不得超過1年6個月。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收之公告期間多久?公告於何處?

徵收公告期間為30日。上述公告應附具徵收土地圖說，公告地點為該管直轄市或縣市主管機關之公告處所及被徵收土地之所在地。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收土地補償費應於何時發給?

(1) 原土地所有權人未於區段徵收期間內以書面申請發給抵價地者，應於區段徵收公告期滿後15日內發給補償地價。
(2) 原土地所有權人於區段徵收公告期間內申請發給抵價地，如因證件不齊全且未依通知期限補正或未照補正事項
完全補正，而經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起15日內，按原徵收補償地價發給現金補償。
(3) 原土地所有權人申請發給抵價地，經核定發給抵價地後，因其應領面積未達最小建築單位面積，經通知限期
提出申請合併，但未於規定期間內申請者，應於規定期間屆滿之日起30日內，按原徵收補償地價發給現金補償。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收範圍內之土地設定有地上權、不動產役權(地役權)或農育權(永佃權)者，或設定有抵押權、典權或登載有限制登記者，土地所有權人申請發給抵價地應提出何種證明文件?

(1) 土地所有權人應提出同意塗銷前開他項權利之證明文件。 
(2) 設定有抵押權或典權者：
     土地所有權人應提出抵押權清償或典權回贖之證明文件；土地所有權人及該他項權利人如同意於將來發
     給之抵價地重新設定抵押權或典權時，則應提出同意塗銷抵押權或典權之證明文件。 
(3) 登載有限制登記者：
     土地所有權人應提出已為塗銷限制登記之土地登記簿謄本或預告登記權利人同意塗銷限制登記之證明文件。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收土地、農作改良物、合法建築物補償費或違章建築拆遷處理費，其所有權人逾期不領取應如何處理?

(1) 土地、農作改良物及合法建築物：
     徵收機關發給補償地價及補償費遇有應受補償人受領遲延、拒絕受領或不能受領時，得將款額存入專戶保管，
     並通知應受補償人。徵收補償費存入專戶後，應受補償人如要領取，須檢具有關證明文件，經主管機關審核無
     誤後填具領款單交應受補償人向保管處所具領；應受補償人自通知送達之日起逾15年未領取之徵收補償費，歸
     屬國庫。
(2) 違章建築拆遷處理費：
     依臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例第24條第2項規定，應在拆遷限期內向發放機關辦理領款。自拆除日起
     經合法通知得領取後，逾6個月未辦領者，視為放棄。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收土地享有那些稅賦減免規定?

(1) 區段徵收之私有土地所有權人無論以現金補償其地價或申領抵價地，均免徵土地增值稅。
(2) 區段徵收之原土地所有權人領回抵價地後第一次移轉時，其土地增值稅減增40%。
(3) 區段徵收之土地於辦理完成後，自完成之日起其地價稅減半徵收2年。

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【持分土地買賣】~ 區段徵收區內公園、綠地、道路等公共設施施作竣工後，何時可開放民眾使用？

工程完竣後，尚有初驗、正式驗收及各項公共設施移交接管等程序，以確認各項設施無瑕疵待改正事項，為確保民眾使用公共設施之安全，故無法於施作完成後立即開放民眾使用，於完成正式驗收程序後即可開放民眾使用。

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【持分土地買賣】~ 不動產經查封後，還可不可以辦理抵押權讓與登記？

可以，因為強制執行法第51條第2項規定係限制「債務人」就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，至債務人財產經查封後，抵押權人為抵押權及債權之讓與非法所不許，惟地政事務所仍需依「台灣地區土地房屋強制執行聯繫要點」之規定，於登記完畢後通知法院有關抵押權人異動情形。

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【持分土地買賣】~ 被徵收之土地或土地改良物，所有權人死亡未辦繼承登記，其徵收補償費應如何領取？

所有權人死亡未辦竣繼承登記，其全體繼承人領取時，應依民法相關規定製作繼承系統表，並檢具完備之繼承資料會同向本府(地政局土地開發總隊)提出申請，經審核無誤後，即可核發補償費予繼承人；如繼承人無法全體會同時，可參照土地徵收條例第25條規定，檢附完備之繼承資料由部分繼承人按其應繼分領取補償費。

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【持分土地買賣】~ 建物所有權狀登記面積分為那三部分？

主建物（層次）面積、附屬建物面積及共有部分（大小公設）面積。

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【持分土地買賣】~ 請問已經到戶政事務所改好名字了，所有權狀上的名字要如何改成新名字？

所有權人可檢附申請書、載有更名記事戶籍謄本及所有權狀正本，並至土地所轄地政事務所申辦「更名登記」即可。

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【持分土地買賣】~ [登記類] 母親於2個月前死亡，除了配偶外，尚遺有3名未成年子女，請問可以由配偶與3名未成年子女逕為訂立分割協議書後，將母親遺留不動產登記為父親所有��

雖父母為其未成年子女之法定代理人，但民法明定「代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為」，再者依96年5月23日總統公布增定民法第1086條第2項規定：「父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」，故法定代理人（即未成年人之父親）與其未成年子女辦理分割繼承時，因涉財產法上之自己代理，則自應依應依民法第1086條第2項為未成年子女「選任特別代理人」後再與其辦理分割協議。

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【持分土地買賣】~ 法院拍賣的土地應如何計徵土地增值稅？

經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公土地現值為準，但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準，拍定價額已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

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【持分土地買賣】~ 申請人對地政事務所鑑界結果有異議時應如何處理？

申請人對地政事務所鑑界結果有異議時，得再填具土地複丈申請書敘明理由向原地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界。

如申請人對於再鑑界結果仍有異議者，應向司法機關訴請處理，地政機關不受理第三次鑑界之申請。

另利害關係人對於其所有土地相鄰土地鑑界結果有異議時，以其所有土地地號申請鑑界者，依再鑑界程序辦理。

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【持分土地買賣】~ 如何辦理土地合併？

申請人應檢具複丈申請書、土地所有權狀、土地登記申請書、身分證明文件、都市計劃土地使用分區證明書......等文件向地政機關提出申 請，土地合併免納複丈費。

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【持分土地買賣】~ 建物所有權人因建物業已拆除，而欲申辦建物滅失登記，應檢附那些文件？

1.建物測量及標示變更登記申請書。 
2.建物所有權人身份證影本或戶口名簿影本。 
3.建物所有權狀正本。

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【持分土地買賣】~ 夫妻間贈與土地，要不要課徵土地增值稅？（99年6月28日發布）

配偶相互贈與之土地，原則上要課徵土地增值稅，但得申請不課徵土地增值稅。

申請不課徵者，再移轉第３人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。另申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，其出售前１年內未曾供營業使用或出租之期間，應合併計算。

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【持分土地買賣】~ 將土地合併後出售，可否全按自用住宅優惠稅率核課土地增值稅？

將土地合併後出售，其中部分土地如經查明在合併前不屬房屋基地坐落，應無一併按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。

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