遺產及贈與稅如何節稅-生前移轉財產好？死後繼承好?

劉君辛苦多年，賺得土地1筆(取得當時公告現值總計80萬元) 、房屋1棟及銀行存款50萬元，其有配偶及1子1女，劉君擔心死後會被課徵遺產稅，於111年2月14日將該土地及房屋贈與其子(贈與當時土地公告現值總計500萬元、房屋評定現值80萬元) ，應繳多少贈與稅？有無相關稅賦？若留待以後由其子繼承，繼承人需繳多少遺產稅？

解析：
一、 贈與土地有2種稅賦：贈與稅、土地增值稅 (稅率為20％、30％、40％)。

二、 贈與房屋有2種稅賦：贈與稅、契稅 (稅率6％)。

三、因繼承而移轉之土地、房屋不課土地增值稅、契稅；贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除。

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四、111年2月14日贈與其子土地、房屋，應繳納多少稅賦，計算如下：
(一)土地增值稅：假設為1,000,000 元(應由受贈人繳納)
(二)契稅：假設為50,000 元(應由受贈人繳納)
(三)贈與稅
贈與總額：5,800,000 元
免稅額：2,440,000 元
扣除額：1,050,000 元
贈與淨額：2,310,000 元
稅率：10％。
應納贈與稅額為231,000 元

五、 若同年度由其子繼承，繼承人應繳納多少遺產稅？計算如下：
（一）遺產總額：6,300,000元
（二）免稅額：13,330,000元
（三）扣除額：7,160,000元
包括：配偶扣除額：4,930,000元
直系卑親屬扣除額：1,000,000元
喪葬費：1,230,000元
（四）遺產淨額：0元
（6,300,000-13,330,000-7,160,000=-14,190,000元）
（五）應納遺產稅額為0元

六、 本案劉君若生前贈與土地、房屋給其子，需繳稅賦合計 1,281,000 元，若不贈與，留待繼承時將土地，房屋由長子繼承，配偶及女兒繼承現金，遺產稅應納稅額為0元，繼承人不須繳納遺產稅且不須繳納土地增值稅及契稅。

七、 由案例五、六、七可知，納稅人欲節省遺產及贈與稅，需考慮自身財產之多寡，及財產移轉時其他稅賦負擔，若財產扣除遺產稅免稅額、扣除額後，遺產淨額為0元或負數，則生前贈與並不划算，若財產龐大，概算應納遺產稅額極高，可考慮生前及早規劃將財產移轉，以節省稅負。

八、 法令依據：
土地稅法第28條但書規定：「......但因繼承而移轉之土地， ......免徵土地增值稅。」

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公共設施保留地，如經徵收，應如何申報課徵遺產稅？

這個問題分為下面2種情況來說明：

1.公共設施保留地，如果在所有權人生前已經公告徵收確定，所領取的補償費到死時還沒有支用，或還沒有具領完畢的部分，應該屬於被繼承人的遺產，就這些留下來的數額或還沒領的金額申報課徵遺產稅。
2.公共設施保留地如果在所有權人生前已公告徵收，但是到死亡的時候還沒有公告期滿，那麼這筆公共設施保留地仍然是被繼承人的遺產，免徵遺產稅。

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公共設施保留地，應如何申報遺產稅？

依照民國77年7月15日公布增訂的都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承可以免徵遺產稅。所以從這一天起以後死亡的被繼承人，遺有公共設施保留地才可以免徵遺產稅。但是為了辦理繼承登記的需要，仍然要先把這筆保留地併入遺產總額，再以同樣的金額從總額中扣除。並請附上土地所在地主管機關出具記載都市計畫編訂日期的土地使用分區證明及是否為公共設施保留地，以便國稅局查核。

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遺產中之農業用地減免遺產稅之規定如何？

1.遺產中的農業用地和地上的農作物，由繼承人或受遺贈人繼續作農業使用，可以扣除土地和地上農作物價值的全數，免列入課稅。但是承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不須追繳遺產稅。

2.農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：（1）依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。（2）已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。
3.免徵遺產稅的農業用地，於列管5年內經初次查獲承受人未將該農地繼續作農業使用，其情形如果是承受人將該農地移轉，國稅局會限期令承受人回復所有權登記並繼續作農業使用，如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，才會追繳遺產稅。
4.免徵遺產稅的單筆農業用地，於5年列管期間內，如經繼承人辦理分別共有登記而部分繼承人移轉其持分，或經全體公同共有的繼承人移轉部分持分，並且能夠提示有效且面積與該移轉持分相當的分管契約供稽徵機關查核者，僅就移轉的持分部分補繳遺產稅。

繼承土地需要申報土地增值稅嗎

稅務局說明，依規定因繼承取得的土地，免申報土地增值稅，且再行移轉時，其前次移轉現值，以繼承開始時之該土地之公告現值為準。

        該局提醒民眾，土地如有欠繳地方稅款，必須完納欠稅後，始能辦理移轉登記，因此繼承土地時應先向國稅局申報遺產稅，並持遺產稅繳清或免稅證明書至地方稅捐稽徵機關辦理查欠，繳清相關稅款後，再至地政機關辦理繼承登記。

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移轉之土地，現況作道路使用，土地增值稅有何之優惠？

無論是都市土地或非都市土地，移轉時符合要件就可以享有土地增值稅免徵之優惠。

都市土地如為都巿計畫法指定之公共設施保留地，尚未被徵收前之移轉，且政府將來以「徵收」、「區段徵收」、「徵購」或「未明文規定」方式取得，並檢附「都市土地使用分區證明書」，就可以享有土地增值稅免徵之優惠。
非都市土地如經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用並依法完成使用地編定，在尚未被徵收前之移轉，且取得需用土地人核發的「非都市土地供公共設施使用證明書」，也可以申請免徵土地增值稅。

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實價登錄的實施，是否會影響土地增值稅的核課呢？

不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行，但是目前仍不會作為土地增值稅的課稅依據，請民眾不必太過憂心。

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陳君最近要將已持有超過6年的自用住宅用地出售，但是他以前曾經出售自用住宅用地，並按一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，可否再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅？

依據土地稅法第34條第5項規定，土地所有權人適用第1項規定後，再出售自用住宅用地，符合下列要件者，仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅：

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。（自112年1月1日起，滿18歲成年）

3.出售前持有該土地6年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

所以陳君欲出售之土地，如果符合以上規定者，仍可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

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信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，是否可以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

信託土地，於信託關係存續中，土地所有權人應移轉與受託人，由受託人依照信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分，如委託人與受益人同屬一人(自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用，與其他要件符合自用住宅用地規定，則受託人持有土地期間或出售時，可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。  

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老王欲出售一筆農地給老孫，朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」，詢問該如何辦理呢？

自89年1月28日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而，農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」這2項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，地方稅稽徵機關才會核准。另作農業使用之農業用地，於89年1月28日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值，須檢附證件如下：

1.檢附該移轉土地於89年1月當時為農業用地之相關證明文件，如土地登記謄本或都市計畫土地使用分區證明文件。

2.除第1 項證明文件外，其他文件同一般申報案件【土地增值稅(土地現值)申報書、買賣契約書、改良土地費用證明文件等。】

3.由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」 

農地開放自由買賣，任何自然人都可承買，老孫也夢想成真的買了一筆，原 先與家人過著農耕生活，享受田園之樂，但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用，聽鄰長說「農地一定要作農業使用，不然會被處罰」，詢問現在及時恢復作農業使用，還來得及嗎？

按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次改善機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則，會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。如不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。 

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張三聽說土地贈與給配偶，可以不用繳納土地增值稅，真的嗎？那要怎樣辦理過戶手續及注意哪些規定？

依土地稅法第28條之2的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅，但是不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅，該筆土地再移轉依法應課徵土地增值稅時，仍須以第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，核課增值稅。不論是否申請不課徵土地增值稅，均須申報土地移轉現值。如要申請不課徵，應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與不課徵土地增值稅」字樣提出申請，經地方稅稽徵機關核發土地增值稅不課徵證明書辦理完稅後，即可持憑此不課徵證明書及向國稅局申請核發該贈與土地的「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理移轉登記。

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土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地稅率？

因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

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更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？如果可以有哪些程序要辦理？

 在事業概要及事業計畫階段，如果已經送件了，申請人或實施者才想調整範圍，需依新北市政府辦理都市更新單元範圍調整作業要點規定辦理相關作業程序，以事業計畫為例，倘報核後尚未辦理公開展覽及公聽會，本府將召開範圍諮詢會議先行審議，並實施者應於辦理公開展覽及公聽會前召開說明會周知；倘報核後已辦理公開展覽及公聽會，則應經專案小組先行審議，並重行辦理公開展覽及公聽會。

另擴大範圍之面積不得超過事業概要或事業計畫申請報核時之自行劃定更新單元面積。

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我家旁邊有人在辦理都市更新，我想要一起參加，可以嗎？

如果加入能讓更新單元範圍更完整，對於土地開發完整性有幫助，而且能夠有效提供都市開放空間，提升都市景觀品質，解決都市防災等問題，政府當然是樂見其成。

但由於都市更新單元範圍是由實施者整合所有權人的意願決定，所以如果想要加入，建議先詢問鄰地都更案的實施者，他們會考量周圍住戶的參加意願等因素再決定更新單元劃定的範圍。

另外，如果鄰地的都更案已經向政府提出申請，則可以在那個案子召開自辦公聽會、公辦公聽會或審議委員會時表達你想參加的意見，都市更新審議委員會會綜合考量處理。

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更新地區和更新單元有何不同？

更新地區是為考量都市現狀與未來發展目標而劃定之範圍，目的在讓社會大眾知道政府鼓勵都市更新的區域在哪裡，而更新單元則是可單獨實施都市更新事業之單元，民間在政府公告之更新地區內可自行劃定更新單元，亦可於更新地區外自行劃定更新單元，兩者的差異在於在政府劃定更新地區申請更新事業，有同意門檻較低、更新時程獎勵額度較高及免檢核「新北市都市更新單元劃定基準」附表中有關建築物及地區環境評估指標等等，在更新地區範圍外則沒有上述之放寬及優惠條件。

都市更新須經過哪些程序？

 都市更新主要分為事業概要、事業計畫及權利變換計畫等三階段：第一個是事業概要階段，此階段為都市更新發起階段，主要是確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則。

其二為事業計畫，事業計畫是一個都更案的執行計畫，重點是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。並透過都市更新委員會之審議機制，保障地主及相關權利人的權利，並確保開發計畫之可行性。

其三為權利變換計畫，此階段是更新後分配計畫，重點在於權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。權利變換較傳統協議合建多了法令保障，且對參與都市更新者的權利與義務有明確的規範。

而三個計畫中只有概要和事業計畫兩個階段需要簽署同意書，也只有事業計畫階段不能省略。

另外這三個階段都必須經過政府的都市更新審議委員會審議後確定。

都市更新和一般重建有何不同？

 都市更新重建與民間一般重建的差異如下：就程序而都市更新須要依照都市更新條例所規定的程序辦理，例如：須要舉辦公開展覽、公聽會、審議委員會及聽證會等等，而一般重建則不需要，所以辦理時程上，一般重建較都市更新快。

就同意比例而言，都市更新主要係採多數決方式辦理，只要達到法定的同意比例門檻，就可以向都市更新處送件審議，而一般重建則須要100%全部所有權人同意，才可以向工務局送件審議。

就稅捐減免、容積獎勵部分，都市更新擁有稅捐減免及容積獎勵之優惠措施；而一般重建則沒有稅捐減免等優惠。

另外，地主權益問題，可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，爰訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行；而一般重建則沒有類似機制。

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簡易都更申請程序為何？

簡易都更有都市更新的意涵與精神，但不需循都市更新條例繁複的程序，讓改建程序簡單，於市府工務局核准建造執照前，向市府城鄉局(都市更新處)申請簡易都更適用證明，取得容積獎勵，申請程序如下：

1、申請人檢附110年10月28日更新之簡易都更申請書(函)、計畫書(含切結書)等申請文件，向本府城鄉局(都市更新處)提出申請。

2、市府城鄉局內部分會計畫、審議等單位審查。

3、審查完成後核發適用證明。

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~ 數十萬 蝸牛族 ~ 有福了！新北首創租屋諮詢櫃台

新北市政府地政局與新北市租賃住宅服務商業同業公會合作，創全國之先設置「租屋諮詢暨推廣社會住宅包租代管」櫃台，17日舉辦揭牌儀式，期望為有租屋需求及疑問的市民提供更完善的服務。

根據2022年新北市家庭收支調查報告顯示，新北市家庭住宅租屋比率9.29％，按居住人口數推估，新北市租屋人口超過30萬人。

有鑑於新北市境內租屋人口眾多，住宅租賃糾紛也層出不窮，地政局與租賃公會攜手合作，於新北市各地政事務所設置「租屋諮詢暨推廣社會住宅包租代管」櫃台，由公會定期派員駐點，提供社會住宅包租代管諮詢、租金補貼方案解說及租屋糾紛處理管道介紹等服務，希冀協助房客與房東進行雙向溝通，減少紛爭，同時推廣社會住宅包租代管政策，以照顧有需要的民眾。

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申請電梯特快車方案程序為何？

一、依循「新北市政府辦理五層樓以下集合住宅增設昇降機補助及獎助示範方案」之規定，針對已取得增設電梯相關建築執照者，提出申請書及相關文件，由都市更新處進行書面審查。經核准補助之個案，於工程完工並領取增設電梯使用執照120日內，由申請人檢具相關文件申請核撥補助經費。

二、增設電梯補助相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-服務專區查詢

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都市更新的好處？

 透過都市更新，可提高建物的耐震機能，使居住環境品質更安全、更舒適，並且更新後房屋價值也會提升；另外採重建方式辦理都市更新，可申請容積獎勵，以增加建築面積，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。

都市更新的程序是公平、公正、公開的，透過都市更新委員會審議，替民眾來把關，絕不會漠視任何地主的意見。

而針對整建維護的部分，也就是俗稱外牆拉皮或是公寓增設電梯，政府有提供輔導團隊協助，以及可申請補助，原則可以補助總工程費的50％並以1000萬元為上限。 (新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點)

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補助電梯的條件？

 一、為提供高齡者友善的居住環境，依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」協助民眾辦理老舊公寓加裝電梯，只要位於新北市都市計畫區範圍內，且屋齡達15年以上之合法層樓以下集合式住宅，基地現況條件符合電梯升降通道尺寸設置者(至少2.25平方公尺)，整合住戶意願後即可提出申請，經審議通過，每案最高補助總經費(含規劃設計及實施經費)50%，上限1,000萬元。

二、為更簡政便民，目前另推出「電梯特快車方案」，免審議經市府工務局核發增設昇降機建築許可相關證明文件之社區，即可提出申請，每案最高補助總經費(含規劃設計及實施經費)45%，上限200萬元，補助年限至115年12月31日止；另提供本方案完工時程獎助金120萬元至112年12月31日，並自113年1月1日起採逐年遞減方式辦理。針對增設電梯涉及法定停車位折繳代金者，提供法定停車位折繳代金獎助金50%，至多40萬元。

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「這款」出租人 享三稅減免

依照《住宅法》規定，所謂公益出租人是指房東將住宅出租給符合租金補貼申請資格，經地方政府認定者，可享有三稅減免，內政部近年擴大租金補貼，只要房客申請租金補貼，房東免申請，就能自動成為公益出租人。

公益出租人享有綜合所得稅、房屋稅、地價稅三稅減免。圖為民眾觀看租屋廣告。記者陳正興／攝影 內政部指出，公益出租人的房屋稅可比照自住住家稅率，適用1.2％，比一般出租住宅稅率減半；地價稅也適用自住用地的千分之2稅率，相較一般住宅稅率至少千分之10，可省稅四倍以上；而綜所稅則可享有每屋每月租金最高1.5萬元免稅。

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