【持分土地買賣】~ 21‧ 地政士得執行那些業務？

（一）代理申請土地登記事項。 
（二）代理申請土地測量事項。 
（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。 
（四）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。 （五）代理申請土地法規規定之提存事項。 
（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。 
（七）不動產契約或協議之簽證。 
（八）代理其他與地政業務有關事項。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 22‧ 地政士及不動產經紀人考試通過取得證照後，申請執照有無有效期限之限制?

(一)地政士法第8條第1項規定：「開業執照有效期限為4年，期滿前，地政士應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機關 (構) 、學校、團體完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣 (市) 主管機關辦理換發開業執照。屆期未換照者，應備具申請書，並檢附最近4年內完成專業訓練30個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，依前條規定，重行申領開業執照。」。 

(二)另不動產經紀業管理條例第15條第1項規定：「前條第1項經紀人證書有效期限為4年，期滿時，經紀人應檢附其於4年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練30個小時以上之證明文件，向直轄市或縣 (市) 政府辦理換證。」，上開規定係指考試及格後，因執業需要所請領之地政士開業執照或經紀人證書而言；至台端所提考試通過取得考試及格證書部分，尚無有效期限之規定。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 23‧ 不動產估價師法第四十四條中公司或商號於.......應辦理解散或變更登記....., 請釋疑義?其變更登記係指公司或商號應變更其名稱或是不用變更名稱僅變更營業項目即可

按不動產估價師法立法後，為避免現有估價業者驟然失其業務，爰於不動產估價師法第四十四條中規定有五年緩衝期，五年期滿公司或商號應辦理解散或變更登記停止經營是項業務。因此公司或商號不是辦理解散，就是應變更登記停止經營是項業務。公司或商號名稱亦不應維持不動產鑑定稱號，以免與不動產估價師事務所產生混淆。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 24‧ 律師可否申請地政士證書？可否代辦土地登記之事務？

(一)依地政士法第5條規定：「經地政士考試及格者，得檢具申請書及資格證明文件，向中央主管機關申請核發地政士證書。」。準此，經律師考試及格者，自不得依該規定申請核發地政士證書。 

(二)查律師法第20條第2項規定：「律師得辦理商標、專利、工商登記、土地登記及其他依法得代理之事務。」；另依本部86年4月14日台(86)內地字第8675020號函頒「律師辦理土地登記代理業務聯繫要點」第1點規定：「律師依律師法第20條第2項之規定向地政機關申辦土地登記代理業務時，應親自到場，並出示律師公會會員證供地政機關收件人員核對。」。是以，律師自可依上開規定向地政機關代理申辦土地登記案件。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-
683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 25‧ 請問依不動產估價師法申請開業證書，應備文件第三項 「實際從事不動產估價業務達二年以上之估價經驗證明文件及其影本」其中「估價經驗證明文件」所指為何？例如：1.服務公司所開立證明2.經公證之服務證明書3.扣繳憑單4.都要或其他

查不動產估價經驗認定標準第3條：「前條所定估價經驗之證明文件如下：

一、在機關、公營機構服務者，繳驗該機關（構）載明任職職位或實際工作之服務證明書。

二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者，繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書。

三、符合本法第四十四條第二項得應不動產估價師特種考試資格者，繳驗中央主管機關審查合格證明文件。」，已有明定。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 26‧ 消費者透過仲介公司買賣或租賃房屋，應如何支付佣金？

民眾委託仲介業者買賣房屋時，於簽約時應先了解其報酬計收標準，以免吃虧。依內政部規定之報酬計收標準如下： 

一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 

二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。 

三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。 

四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 27‧ 消費者如何判斷不動產仲介公司的好壞？

一、查看不動產仲介業之相關證照：合法仲介公司應領有政府核發的許可證明文件、公司或商業登記證明文件、營業保證金繳存證明、同業公會會員證明及經紀人證照。

二、打聽不動產經紀業信譽：委託之前，可透過親友介紹或打聽信譽良好的仲介公司。

三、查證價格是否合理：為防止仲介公司不合理的定價而造成滯銷或回殺等現象，委託之前除請仲介公司提供市場行情外，不妨進入「內政部不動產交易實價查詢服務網(http://lvr.land.moi.gov.tw/)」查詢附近成交行情或請估價師估價，再決定委託價格。

四、審閱契約是否公平：賣方簽訂委託銷售契約之前，或買方簽定要約書、斡旋金契約書之前，務必先參考內政部公告「不動產委託銷售定型化契約書範本及其應記載及不得記載事項、要約書範本及其應記載及不得記載事項(http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx)」規定，並善用「契約審閱權」，詳細審閱及了解服務內容、報酬比例、支付方式等契約條款再簽約。

五、服務報酬是否透明化：為避免不肖仲介業者於成交後，要求鉅額仲介報酬，不動產經紀業管理條例規定，仲介經紀業應揭示報酬標準。消費者應注意服務費應於簽約前與仲介業者磋商約定服務費比率，政府規定不動產仲介經紀業報酬計收標準係收費額最高上限，並非固定收費比率，消費者應避免受騙上當。

【持分土地買賣】~ 28‧ 不動產仲介公司服務項目有哪些？

一、產權調查。

二、提供成交行情。

三、製作及解說不動產說明書。

四、房屋促銷活動(廣告企劃)。

五、居間說明與斡旋交易條件。

六、協助辦理移轉登記及貸款手續。

七、協助點交。

八、其他相關事項諮詢服務。

※每一家不動產仲介公司服務項目不盡相同，消費者於選擇合法業者服務時仍應先瞭解其服務項目及收費標準。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 29‧ 什麼是「代銷業」？

指受起造人或建築業的委託，負責企劃並代理銷售不動產業務的公司或商號。換句話說，代銷公司或商號，係負責為建商或地主代為銷售預售屋或整批成屋。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 30‧ 消費者如何避免發生購屋糾紛？

一、消費者須就自己的經濟能力選購房屋。 
二、看房子時要冷靜，不要受現場賣屋人的言辭或其他因素影響。 
三、在付出定金前，應到地政機關及工務機關查閱相關資料。 
四、訂約要與所有權人簽訂。 
五、請仲介公司將坪數、單價、總價等以文字敘明。 
六、訂立買賣契約時，有關稅費及付款方式等應在契約書上註明。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 31‧ 何謂夾層屋？

在樓層高度較高的樓層當中，再設置局部的樓層，亦即原有一層樓，加上夾層後變成兩層，此即一樓層俗稱的夾層屋。建築物如施作夾層，應於申請建造執照時，即提出申請，並須經審查許可。倘建築物「夾層」未經申請合格並計入容積率範圍，而購屋者於建商取得建物使用執照交屋後，始以2次施工方式加蓋夾層，有可能違反建築法規定，而遭受拆除之虞。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 32‧ 選購房屋時應考量的因素？

一、成屋交易資金龐大，看房屋時要冷靜，應注意房屋有否瑕疵，若有，如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等，及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間，多看幾次且不同時段去看並做多方面比較，免得貿然付出定金後才發現房屋缺失，或不合乎自己或家人使用，而受損失。 二、與賣方或不動產服務業者交易，不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事，凡事均應要求記載於書面文件內，並經雙方簽章確定，免得日後空口無憑產生糾紛。 三、若是透過不動產經紀業購買房屋，應請業者提供不動產說明書，以供核對。 四、內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考，簽約前，可先查看其內容與契約條款之相異度，並請業者或賣方說明。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 33‧ 何謂「契約審閱權」？

契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」（消保法第11條之1），又依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期；「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。

【持分土地買賣】~ 34‧ 何謂「定金」？

定金，是契約當事人的一方，為確保契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約（買賣契約本身即為主契約）。定金是以主契約存在為前提，故民法第二四八條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」且須於主契約履行前，交付他方的金錢或其他代替物始能成立，所以定金契約為要物契約（必須支付金錢或代替物）。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 35‧ 支付定金後，反悔不想履行簽訂買賣契約，是否可要求退還?

依民法第248條規定，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。 是否可以要求定金退還依民法第249條規定，定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 36‧ 不動產經紀營業員經驗如何認定？

經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，始得向直 轄巿或縣（巿）政府請領經紀人證書。前項經紀營業員經驗，依下列情形之一認定︰ (一)取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明。 (二)本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 37‧ 請問:依不動產估價經驗認定標準第3條：「...二、在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者，繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書...」，如之前服務2年多之估價師事務所現已關閉無營業，而今年考取估價師證照，要申請開業，要如何提出已關閉之事務所或機構之登記證件?有其他文件可替代嗎?

申請不動產估價師開業登記應依不動產估價經驗認定標準第3條第2款出具之估價經驗證明文件中，倘因前任職之不動產估價師事務所或機構已關閉無營業，至無法提出其登記證件時，得於申請書中敘明原因，依個案由受理之直轄市、縣（市）主管機關向有關機關、團體查證。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 38‧ 民眾委託房仲業買賣房屋，服務報酬應如何支付？

民眾委託房仲業者買賣房屋時，要先了解房仲業幫您完成仲介買賣案件，您必須支付多少仲介費用，再考量是否與其簽訂委託銷售或委託承購（斡旋）契約或服務費確認單，以免吃虧。
一、內政部規定：
不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。
二、違反規定之處罰
不動產經紀業或經紀人員向買賣之一方或雙方收取報酬之總額超過實際成交價金6%，經不動產所在地之直轄市、縣（市）政府查明屬實，除了要加計利息後加倍返還支付人外，對於房仲業處罰新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰；處罰經紀人員6個月以上3年以下之停止執行業務處分。
三、案例
王老先生的兒子要結婚了，最近心情都很high喔，為了讓兒子媳婦他們有獨立的生活空間，最近常常到兒子或媳婦上班處附近找房子，但是一直都沒找到合適的，又婚期日日逼近，所以就委託房仲業者找尋適合的房子，當王老先生選定房子時，房仲業之營業員老李要王老先生簽訂委託議價契約，王老先生處事一向很審慎，當審閱契約時發現契約書上之服務報酬，以定型化契約條款約定固定比率（買方應支付成交價金2%）方式收取，而且老李還要王老先生簽1份服務費確認單，王老先生越想越不對，明明內政部的規定不是這種收法，為什麼老李要簽這些與主管機關規定不符的文件，於是王老先生就提出主管機關的規定，與老李議價，最後他僅支付成交價金0.5%之服務報酬給老李，也慶幸為自己減少支出1.5%的服務報酬。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 39‧ 國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛應如何處理？

一、國人透過經紀業購置國外不動產，如發生交易糾紛，而可歸責於國內經紀業之事由者，得檢附具體個案資料送請經紀業所在地直轄市、縣(市)政府查明處理；並得向經紀業者、消費者保護團體、消費者服務中心、消保官申訴，或向直轄市或縣 (市) 消費爭議調解委員會申請調解。
二、涉及跨國消費之糾紛，消費者可填寫申訴書逕送消費者保護機關(單位)，或者進行線上申訴(http://www.cpc.ey.gov.tw)，相關機關(單位)收到申訴案件後，將函轉外交部轉請我駐外單位協助處理。另外，外交部領事事務局已蒐集各國(地區)消費者保護機構之申訴管道，消費者可至該局網站(http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1)瀏覽「各國暨各地區旅遊及消費者保護資訊」，查詢該國之「消費者保護機構」，並自行檢具申訴資料或透過經紀業之協助，向國外企業經營者所在地之國家進行申訴，或另依該不動產當地之相關法令規定處理。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 40‧ 經紀業從事國外不動產仲介業務，有何規範法規？

經紀業從事國外不動產之仲介業務，應充分調查及了解當地不動產之特性、相關法令，俾提供國內消費者周延完整的資訊，作為消費者交易決定之參考，並應遵守不動產經紀業管理條例、消費者保護法及公平交易法等相關規定，其重要業務責任如下：
一、依不動產經紀業管理條例第21條、第22條、第23條、第24條之2及第26條規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，且其廣告應與事實相符，交易過程之重要文件，應由經紀人簽章，並製作不動產說明書向購屋者解說，及應提供買受人關於該不動產必要之資訊(例如：當地實際交易價格、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等)，倘有可歸責於經紀業或經紀人員之事由，致交易當事人受損害者，由該經紀業負賠償責任或與經紀人員負連帶賠償責任；並得由主管機關視業者違規情形，依第29條規定予以裁罰。
二、又依消費者保護法第4條及第22條規定，企業經營者應提供消費者充分與正確之資訊，並應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。倘經紀業提供之服務有損害消費者財產之虞者，主管機關應依第33條規定對業者進行調查，經調查結果確有損害之虞，應依第36條規定命其限期改善，必要時得命其停止該仲介服務之提供。經紀業違反該命令者，由主管機關依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
三、依公平交易法第25條、第30條及第42條規定，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，違反者，得處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；若違反該法之規定，致侵害他人權益者，事業應負損害賠償責任。是以，經紀業仲介國外不動產過程，如涉有影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，自得視具體個案情形移送公平交易委員會依上開規定查處。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 41‧ 國人投資海外不動產應注意那些事項呢？

國內不動產經紀業為海外不動產廣告銷行時，應加註「國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」警語。

海外不動產投資具風險性
審慎評估以避免得不償失

　　近年來不動產經紀業陸續推出海外不動產銷售廣告及投資說明會等向民眾推銷海外置產，內政部為保障消費者權益，已於105年12月5日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範（以下簡稱海外不動產銷售規範）」，將業者原即須遵守之「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等規定予以明確化、具體化規範，供國人了解購置海外不動產權益，及國內不動產經紀業執行業務遵循。
　　由於不動產交易金額龐大，加上各國國情、不動產法令與權利性質、稅費負擔、貸款限制等與我國不同，交易風險相對國內不動產投資較高，國人投資前應「停、看、聽」，做好相關功課及風險評估，才能了解自己是否有能力承擔風險及是否符合個人風險偏好，提前做好危機防制，以避免落入「投資前開心，投資後傷心」的窘境。茲將可能面臨風險提供參考：

交易前，應先停看聽，做好風險評估

一、貨幣匯率風險
　　由於國人多係直接購置海外不動產本身，匯率變動將對租金收入、出售價款有很大影響，且相對於穩定度高的新臺幣而言，外國貨幣可能有較大幅度的波動，則投資該國不動產收益有可能縮水，甚至造成損失。

二、政經局勢風險
　　部分開發中國家的政治局勢較不穩定，偶有政變、暴動等情形，部分國家更有排華意識或歧視作為，國人從事該國不動產投資風險相對提高，不得不慎。

三、法令規章風險
　　國外不動產權利制度與我國不同，是否均能由私人取得土地及房屋所有權，或有無限制外國人不得取得該國不動產所有權等，應事先了解。若外國人投資情形過熱引起當地反彈時，應注意是否有對外國人取得不動產總量之限制或增加租稅負擔。

四、交易安全風險
　　海外預售屋是否有國內履約保證制度？若無，則建議慎選較具規模且可靠之國內不動產經紀業或國外開發商，避免發生開發商倒閉或額外要求追加費用。至於成屋產權，該國是否有不動產登記或公證相關制度得以保障所購買的不動產權利，更應了解。

五、交易成本風險
　　國人從進場投資、持有或出租至出售退場，所需成本很多：取得時，可能有印花稅、契稅、登記費或公證費、律師費、仲介費等；持有或出租時，可能有土地稅或房屋稅、租金收入所得稅、交給物業公司之代租或代管費、社區或大樓管理費用等；出售時，可能有交易所得稅、印花稅、律師費、仲介費等。因此，不能只看該眼前名目報酬率，建議進一步評估實質報酬率。另外，如需海外貸款，尚需確定該國銀行提供給外國人貸款之成數、利率有無限制，評估需準備自備款及計算資金取得成本。

六、產品流通風險
　　所投資不動產究竟是針對外國人投資的不動產，還是當地人亦有能力負擔的標的；若當地人根本無力購買，則產品的流通性、變現性相對較低，將來出脫難度相對較高。另屬國外開發商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者，租金收益是否於年限期滿後能繼續維持，找到後續承租人之難易度，應多加留意。建議可先了解國際或當地之政府機關(構)、民間組織、團體公布該國家或地區不動產買賣或租金之市場行情。

七、資訊取得風險
　　建議選擇自己熟悉、了解的國家及當地不動產市場特性為投資標的，因人在國內，不易取得海外資訊，無法掌握最新訊息，較難因應瞬息萬變的風險。

交易時，慎選經紀業，取得必要資訊

　　國人若擬透過國內不動產經紀業購置海外不動產時，除經親朋好友介紹外，可透動內政部不動產資訊平台／【法規與知識】／【合法業者】查詢合法不動產經紀業者，並確認該業者於交易過程中已依前述內政部訂頒海外不動產銷售規範規定辦理，以確保您的權益。

一、內政內政部不動產資訊平台
網址　http://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx

 
二、海外不動產銷售規範之重點
　　海外不動產銷售規範已針對經紀業執業過程應履行的業務責任予以明確化，包括行銷廣告、重要交易資訊調查與解說、收取保留看屋權利費用與定金之處理方式、簽訂買賣契約、收取服務報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向，主要規範重點：經紀業應提供有權代理銷售之證明；應以中文製作不動產說明書，並提供契約書及相關文件之中譯本；民眾繳納保留看屋費用，未赴國外看屋或未完成簽約者，應全數退還；經紀業應協調國外賣方，於收到買方支付各期價金時，開立收款證明等，以避免消費者因資訊不足而作成錯誤交易決定或蒙受損害。

交易後，若發生糾紛，尋求協助管道

　　國人如透過國內不動產經紀業購置海外不動產發生交易糾紛時，可檢附具體個案資料送請經紀業所在之直轄市、縣(市)政府查明處理，並得向消費者服務中心、消費者保護官申訴，或向直轄市、縣(市)消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國消費糾紛，則可至行政院消費者保護會網站進行線上申訴；也可至外交部領事事務局的網站，查詢各國(地區)消費者保護機構的申訴管道，並自行檢具申訴資料或透過經紀業協助，向國外企業經營者所在地的國家申訴，或另依不動產當地的相關法令規定處理。

一、行政院消費者保護會
網址　https://appeal.cpc.ey.gov.tw/WWW/Default.aspx

二、外交部領事事務局
網址　http://www.boca.gov.tw/lp.asp?ctNode=753&CtUnit=14&BaseDSD=13&mp=1

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 42‧ 民眾租屋簽約時，對於電費之支付應注意哪些事項？

民眾租屋簽約時，宜先與房東議定電費的收費標準，並載明於契約書內。對於電費之支付，注意事項如下：
一、若是租用一般建物(透天厝)或整層住宅者，因有獨立電表，除另有約定外，電費原則由房客依臺灣電力股份有限公司(以下簡稱臺電公司)帳單金額繳交。
二、若是租用雅房或套房者，雖然每個房間有獨立分電表，惟臺電公司是以1戶的用電總量，按級距方式計算每度用電之價格(簡稱單價)，不同用電量有不同單價，度數包含各個房間及公共區域用電(例如水塔的抽水馬達、樓【電】梯間、走道等)之加總，所以房客支付之電費，除了自己房間的使用度數外，尚須分攤公共區域用電，惟應注意房東所收取之電費最高不得超過臺電公司非營業用夏季(6月1日～9月30日)最高用電量之每度單價(用電度數分段計價之級距，請參考臺電公司網站)。
三、房客可依據使用度數的不同，自行依臺電公司用電度數分段計價方式計算每度用電合理單價，便可得知房東所提出的費率是否合理。倘租賃雙方對電費之計算方式有爭議時，可循消費爭議的處理途徑向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 1‧ 債權人檢附已蓋印鑑章之清償證明及印鑑證明等文件，單獨申請抵押權塗銷登記時，所附之土地登記申請書及清冊是否亦須加蓋印鑑章？

依土地登記規則第36條規定，登記申請書應由申請人簽名或蓋章，又「土地登記申請書填寫說明」第12點、2.規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。」依上開規定意旨，申請案件內如有檢附印鑑證明者，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同；無須檢附印鑑證明之案件，則其所蓋用之印章尚無須與印鑑證明之印章一致，但同一案件內所蓋之印章應一致，以利登記機關之審查（本部89年10月18日台內中地字第8919401號函釋參照）。


持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 2‧ 若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？

一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。

二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 3‧ 土地因法院判決分割共有物申請登記時，可否先申請分割之標示變更登記並免繕發權利書狀，俟完成稅捐申報後，再續申請其共有物分割登記？

依土地登記規則第105條前段規定：「共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。」持法院之確定判決申請共有物分割登記者，如涉及標示變更者，應先申辦標示變更登記，再行申辦所有權分割登記，至於是否須連件辦理，除法律另有規定外（例如農業發展條例第16條第1項第3款及第4款規定），可另案分次申請登記；於先申請標示變更登記時，並得依土地登記規則第65條規定申請暫免繕發權利書狀。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 4‧ 地政事務所得否以「申請案件之登記原因非屬內政部頒訂『登記原因標準用語』，且電子處理收件無此代碼，無法收件」，而拒絕人民申請土地登記？

按本部訂頒「登記原因標準用語」，目的在於統一原多而雜之登記原因，及避免過多登記原因造成登記以電子處理之作業困擾。至於民眾申辦登記案件，其登記申請書所填載之登記原因非屬該標準用語者，如屬特例，且非經常辦理之案件，登記機關得本於職權，依本部84年4月7日台內地字第8405408號函釋規定，自行選用性質相類之現有登記原因標準用語辦理登記。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 5‧ 申辦建物所有權第一次登記時，申請人非起造人，如未能檢具移轉契約書，可提出哪些其他證明文件？

按「申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件，為土地登記規則第79條第1項第2款(現行同條項第4款)所明定。如申請人未能檢具移轉契約書時，本部曾以87年7月21日台（87）內地字第8707380號函釋，於建物基地係申請人所有，且申請人又為該建物之納稅義務人時，得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事，憑以申辦建物所有權第一次登記。本案請就個案情形，參依上開函釋辦理。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 6‧ 抵押權登記之存續期限意義為何？其存續期間屆滿後，土地所有權人能單獨申請抵押權塗銷登記嗎？

查抵押權本無存續期間可言，其係擔保債權之清償為目的，從屬於擔保債權而存在，在債權未消滅前，抵押權應繼續存在，債權消滅時，抵押權始歸於消滅。是以，一般抵押權設定案件，當事人約定權利存續期限，其約定並無法律上之意義(本部91年2月8日台內中地字第0910002460之1號函釋參照)。基此，抵押權登記之存續期間屆滿，仍應提出抵押權人（即債權人）出具之塗銷同意書及印鑑證明等文件或訴請法院判決塗銷後，始得據以申辦塗銷登記。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / 買賣 收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 7‧ 債務人向債權人(資產管理公司)清償債務後，單獨向地政事務所申辦抵押權塗銷登記時，該公司(債權人)須否依土地登記規則規定，於登記申請書之備註欄切結「確依有關法令規定完成處分程序」並蓋章？

依本部85年2月26日台（85）內地字第8573698號函示，因債務清償申辦抵押權塗銷登記時，其義務人（即債權人）為法人者，無須依土地登記規則第42條第1項後段「於登記申請書適當欄位記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章」之規定辦理。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 8‧ 請問申辦何種登記案件需辦理公告作業及其公告期間為何？

申辦登記時有下列案件類別時，應予公告：
（一）申請土地總登記案件，經審查證明無誤者，應即公告，公告期間為15日（土地登記規則第72條）。
（二）申請建物所有權第一次登記案件，經審查證明無誤應即公告，公告期間為15日（土地登記規則第72條、第84條）。
（三）總登記期限無主土地之公告，公告期間不得少於30日（土地法第57條、第58條）。
（四）未辦繼承土地或建築改良物公告，公告期間不得少於三個月（未辦繼承登記土地或建築改良物列冊管理作業要點第5點）。
（五）逾總登記期限補辦無主土地公告，公告期間不得少於三個月（逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則第4點）。
（六）土地總登記後，因主張時效完成申請地上權、不動產地役權、農育權登記，經審查證明無誤應即公告，公告期間為30日（土地登記規則第118條）。
（七）申請土地所有權狀或他項權利證明書補給之公告，公告期間為30日（土地登記規則第155條）。
（八）土地權利人申請土地權利移轉或消滅等變更登記，不能提出原權利書狀時，應由權利人自行填具切結書、或於登記聲請書備註欄，敘明其為原權利人及權利書狀滅失之事實原因，如有不實願負法律責任，地政機關於接受申請後，應依土地法第79條規定公告30日，俟公告期滿無人提出異議，再行辦理權利變更登記，除非有必要，無需先行補給原權利書狀（內政部67年5月15日台內地字第792259號函）。（九）土地登記有下列各款情形之一，未能提出權利書狀者，應於登記完畢時公告註銷：（土地登記規則第67條）1.申辦繼承登記，經申請之繼承人檢附切結書者。2.申請他項權利塗銷登記，經檢附他項權利人切結書者，或他項權利人出具已交付權利書狀之證明文件，並經申請人檢附未能提出之切結書者。3.申請建物滅失登記，經申請人檢附切結書者。4.申請塗銷信託、信託歸屬或受託人變更登記，經權利人檢附切結書者。5.申請都市更新權利變換登記，未受分配或不願參與分配者；或經登記機關於登記完畢後通知換領土地及建築物權利書狀，未於規定期限內提出者。6.因徵收、區段徵收、撥用或照價收買土地之登記。7.因土地重劃或重測確定之登記。8.登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。9.法院囑託辦理他項權利塗銷登記。10.依法代位申請登記者。11.依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理之登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者。

【持分土地買賣】~ 9‧ 登記謄本末頁僅列印地建號、時間及機關等，是否需收費

按該末頁所列印時間、謄本字號及用章者，係有確認資料提供機關保障謄本使用者之功能，故該末頁記載地籍資料之登記謄本仍予收費。另為減少末頁僅列印地建號、時間及機關等而無地籍資料之情形，本部業於93年12月8日內授中辦地字第0930726515號函修正「土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範」有關土地、建物登記謄本格式，並自94年1月1日起施行。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 10‧ 訂有存續期間之地上權是否因期限屆至而消滅？又地上權期限已經屆滿，未辦理塗銷登記，該地上權是否仍視為消滅？

按民法第102條第2項規定，附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，故實務上認為法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時當然消滅，此於物權亦為如此，不待「登記」或「交付」即已消滅，故本部前即以55年6月6日台(55)內地字第204191號函釋，定有期限之地上權，自該期間屆滿時起當然歸於消滅。惟依民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」及土地登記規則第143條第1項：「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記」規定，是以，地上權因存續期間屆滿而消滅者，仍應辦理塗銷登記，始生消滅之效力。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 11‧ 有關84年拍賣取得之已於51年間保存登記之房屋(建築完成日期為民國21年)，因房屋占用公地，且前屋主已分別於76年繳納71年7月至76年6月及89年至93年之無償使用補償金，則現房屋所有權人得否檢附房屋權狀、理由書等，主張依民法規定，申請時效取得地上權？又主觀上之地上權意思表示，如何認定？

查依民法第769條、第770條或第772條規定，因時效完成申請地上權之登記，依土地登記規則第27條規定得由權利人或登記名義人單獨申請之。另申請時效取得地上權登記，除應合於民法有關時效取得之規定外，尚須以行使「地上權之意思」而行使地上權，即占有人係以在他人地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之意思；另參照84年度台上字第748號判決要旨，占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。本案所繳納71年7月至76年6月及89年至93年之「無償使用補償金」，究係屬何種性質？是否有行使地上權之意思？應由申請人舉證，以供登記機關審查人員依法審認之。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 12‧ 依申請土地登記應檢附文件法令補充規定第33點規定，解散之公司，進入清算程序後，申請不動產登記，應檢附清算人經法院准予備查或裁定之證明文件為代表人資格證明，與公司法第332條規定以董事為清算人是否牴觸？

依公司法第322條：「公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。（第1項）不能依前項之規定定清算人時，法院得因利害關係人之聲請，選派清算人。（第2項）」、第83條：「清算人應於就任後15日內，將其姓名、住所或居所及就任日期，向法院聲報。」及第334條：「第83條至第86條、第87條第3項、第4項、第89條及第90條之規定，於股份有限公司之清算準用之。」規定，解散之股份有限公司，其清算人，應為公司之董事或經法院之選派者，且清算人應於就任後15日內，將其姓名、住所或居所及就任日期，向法院聲報。本部訂頒之「申請土地登記應檢附文件法令補充規定」第33點規定，係參依上開公司法規定並就實務執行所定，於法尚無不妥。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生

【持分土地買賣】~ 13‧ 地政電子謄本加註：「經列印成紙本，不具文書證明效力」等注意文字，常使電子謄本須多列印一頁，其費用增加，降低以網路申請電子謄本之誘因，增加地政事務所之工作人力負擔，故建議電子謄本如有因上開加註文字增加頁數時，應予免費列印。

按地政電子謄本末頁之注意事項，係為提醒申請人申領電子謄本之效力及應注意事項以確保申請人之權益，該項文件有其存在必要。惟因列印該項資料致多繳交一頁之工本費乙節，業經本部94年3月9日內授中辦地字第0940042393號函示，謄本末頁「本謄本列印完畢」等字〈含〉以下該頁不予計費，並自本（94）年7月1日起實施。

持分土地 / 畸零土地 / 共有土地 / ~~~ 高價收購 ~~~ 0982-683151   龍 先生