【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(1)

為利國私共有土地有效利用，除有下列情形外，國有持分得不辦理分割，逕依有關法令規定管理、處分： 
（一）已有自行規劃使用計畫者。 

（二）私有持分所有權人（以下稱他共有人）擬以低於預估當時之市場價格處分全筆土地者。

（三）申請讓售之國有持分面積逾五百平方公尺，依規定不得辦理讓售者。

本處理原則所稱之分割係指共有物分割。

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【持分土地買賣】~ 關於繼承、夫妻贈與及耕地移轉前次移轉現值以何時為準？

繼承:以繼承原因發生日之公告現值登錄。
而夫妻贈與及耕地移轉時:以移轉當期公告土地現值為準，但可申請不課徵增值稅，其前次移轉現值則援用前一手之所有權人，不于變動。
又耕地移轉時如符合農地農用之規定者，則以89年1月之公告現值為前次移轉現值。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(2)

國有持分土地分割應依「國私共有土地辦理共有物分割作業要點」辦理協議分割或聲請法院裁判分割。
他共有人依土地法第三十四條之一規定處分全筆國私共有土地之案件，有第一點第一項第一款情形，或有第二款且不符第四點主張優先承購情形者，應聲請假處分並訴請共有物分割，聲請假處分所需擔保金，當年度擔保金預算不足支應時，按下列金額循序報核後由保管款項先行墊支，於結案領回歸墊：

（一）新臺幣（以下同）五千萬元以下者，由本署核准後墊支。

（二）超過五千萬元至二億元以下者，陳報財政部核准後墊支。

（三）超過二億元者，陳報行政院核准後墊支。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(3)

國私共有土地國有持分辦理出售，承購人非他共有人時，除其他法令另有規定外，應依土地法第三十四條之一第四項規定，限期通知他共有人優先承購，他共有人有數人主張優先承購時，由各該主張優先承購之他共有人按其應有部分計算比率共同承購辦理。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(4)

他共有人依土地法第三十四條之一規定處分全筆國私共有土地，函詢本署是否優先承購時，其出售價格較預估當時之市場價格為低，且該土地符合下列各款情形者，得主張優先承購：（一）土地規模符合下列條件之ㄧ：
1、臺北市：
（1）位於都市計畫住宅區或商業區，國有持分面積或併計毗鄰本署經管國有可建築土地面積達五百平方公尺以上者。
（2）部分位於都市計畫住宅區，部分位於都市計畫商業區，國有持分面積或併計毗鄰本署經管國有可建築土地面積達五百平方公尺以上者。
2、其他直轄市、縣（市）：
（1）位於都市計畫商業區，國有持分面積或併計毗鄰本署經管國有可建築土地面積達一千平方公尺以上者。
（2）位於都市計畫住宅區，國有持分面積或併計毗鄰本署經管國有可建築土地面積達一千六百五十平方公尺以上者。
（3）部分位於都市計畫住宅區，部分位於都市計畫商業區，國有持分面積或併計毗鄰本署經管國有可建築土地面積達一千六百五十平方公尺以上者。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(4)-1

(二) 前款規定之土地，屬坵形方整，現況為空地或視為空地

      ，且面臨六公尺以上道路。

            他共有人處分之國私共有土地雖不具前項要件，符合 
            下列各款情形者，亦得主張優先承購：
      （一）出售價格較預估當時之市場價格為低。
（二）現況為可建築之空地或視為空地。

（三）國有持分面積或併計毗鄰國有可建築土地面積超過

     五百平方公尺，且坵形方整，適宜整體規劃利用，或該

     國有持分已有使用計畫。依前二項主張優先承購者，應

     依政府採購法規定辦理。第一項優先承購所需經費，應

     專案報財政部核轉行政院同意，由國有財產開發基金

    支應；前項優先承購所需經費，應循預算程序辦理。

        第一項第二款及第二項第二款所稱視為空地，係指符合
        國有非公用不動產被占用處理
        要點第八點規定得視為空地之情形。
  國私共有土地之全部或一部屬公共設施用地、抵繳稅款
        或國稅稽徵機關承受法務部行政執行署各分署無法拍定
        之土地者，不予主張優先承購私有持分。


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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(5)

他共有人處分其私有持分，或私有持分經拍賣，函詢本署是否優先承購時，除國有持分已有使用計畫者外，不予主張優先承購。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(6)

國私共有房屋、國公私共有土地或房屋之國有持分得比照本處理原則規定處理。

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【持分土地買賣】~ 國私共有土地處理原則(7)

處理他共有人依土地法第三十四條之一處分全筆國私共有土地案件作業流程詳附件。

• 附件：處理他共有人依土地法第三十四條之一處分全筆國私共有土地案件作業流程圖 

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【非都市持分、土地買賣】~ 公告土地現值是怎麼產生的？

公告土地現值之產生，依據平均地權條例及地價調查估計規則等法令規定，由地價人員調查轄區內土地買賣實例及影響地價之因素，製作買賣實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，提經地價評議委員會評定並計算宗地地價後，於每年1月1日公告。

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【非都市持分、土地買賣】~ 土地被徵收後，土地所有權人有無可能收回土地?

被徵收之土地 , 除區段徵收外 , 有下列情形之一者 , 原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內 , 向該管直轄市或縣市主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地 。 a.徵收補償費發給完竣屆滿三年 , 未依徵收計畫開始使用者 。但不可歸責於需用土地人之事由者 , 不得申請收回土地 。 b.未依核准徵收原定興辦事業使用者 。 c.依原徵收計畫開始使用後未滿五年 , 不繼續依原徵收計畫使用者 。 但若為以下情形則不得申請回收土地： a.核准撤銷徵收案 , 原土地所有權人未於一定期間內繳清應繳回之徵收價額者 , 不得申請收回該土地 。 b.徵用期間逾三年 , 土地所有權人請求徵收土地所有權者 , 不得再申請收回其土地 。

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【非都市持分、土地買賣】~ 被徵收地主（屋主）拒絕拆遷應處理辦法？

被徵收土地或土地改良物應受之補償費發給完竣或核定發給抵價地後 , 徵收範圍內應遷移之物件逾期未遷移者 , 由主管機關或需用土地人依行政執行法執行。

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【非都市持分、土地買賣】~ 買農舍 須先當1年真農民

2015年09月04日 04:10 記者呂雪彗、崔慈悌／台北報導為遏止非農民炒作買賣農舍亂象，行政院會昨（3）日拍板《農業發展條例》修法，確立農舍購買人必須具實際從事農業一年以上農民身分，但繼承、法拍、贈與則例外。此新規定對農舍買賣首當其衝。

農委會主委陳保基強調，現行擁有農舍者，不具備農民身分，只要補正農地農用程序，都不受影響。農地自由買賣不等同農舍自由買賣，這次政府修法將農舍購買人、興建人都配套規範必須為農民，農舍必須併同農地一起移轉，目的就是要杜絕非農民將農地興建豪華別墅型農舍炒作亂象，造成農地與農舍價格飆漲。

為解決農地亂象、落實「農地農用」精神，行政院會拍板修正《農發條例》18條之1，增訂農舍購買人必須具備三項資格條件，包括一、年滿20歲或未滿20歲已婚者；二、實際從事農業生產一年以上的農民；三、無自用農舍。

不過，但書規定有三款情形的農舍併同農地移轉例外，包括繼承，二等親內直系血親間贈與，及法拍不在此限，但贈與及法拍都限定受贈人及拍定人無自用農舍，亦即名下只能有一間農舍。

配合農發條例規定，內政部昨天也修正農業用地興建農舍辦法。部長陳威仁表示，未來具農保身份農民、健保第三類被保險人（農漁會作業），及檢附農業生產證明的自然人等三種人才能申請興建農舍，以符農地農用。

農民才能興建農舍部份已於104年09月03日公告實施

但限農民才能買農舍部份暫緩實施

簡單說興建農舍之規定並無重大改變，只是對於農民身份之認定比較嚴格，只要符合農民身分仍然可以申請興建農舍。

限農民才能買農舍部份暫緩實施，
也就是自然人還是可以買賣農舍。

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【非都市持分、土地買賣】~ 停徵田賦不是免徵地價稅

      一般民眾經常認為種植水稻的稻田是免徵地價稅的，其實是對田賦稅制認知的錯誤？苗栗縣政府稅務局表示，已規定地價的土地，除了農業區、保護區及依法編定的農業用地限作農業使用，或於公共設施尚未完竣前、依法限制建築、依法不能建築、公共設施保留地等仍作農業使用的土地課徵田賦外，其餘土地都課徵地價稅；為減輕農民負擔，行政院公告田賦自76年第2期停徵，所以屬課徵田賦的土地目前是停徵田賦並不是免徵地價稅。 
該局進一步表示，如果農業區、保護區等農業用地變更非農業使用或公共設施已完竣雖仍作農業使用等，則非屬前述課徵田賦的範圍，需改課地價稅。

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【非都市持分、土地買賣】~ 農業用地移轉時，申請不課徵土地增值稅應檢附之「農業用地作農業使用證明書」，可以影本代替嗎？

農業用地移轉，申請不課徵土地增值稅者，應依規定檢附「農業用地作農業使用證明書」正本，惟稅捐機關基於便民考量，若申請人另有用途，須索回正本時，可以同時檢附正本與影本，由申請人於影本上簽註與正本相符，並經核對無誤後，可將正本發還申請人。

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【非都市持分、土地買賣】~ 如何申請認養國有非公用土地辦理綠美化？

1. 請敘明擬認養之國有非公用土地標示（即縣市、鄉鎮市區、地段、地號等），逕洽土地所在地之國有財產署所屬分支機構申請辦理，經審核同意後，雙方簽訂認養契約，認養人僅得於認養之國有土地種植花草樹木或整理維護環境，不得有建築、施設圍障、供特定人使用等違反契約之行為。
2. 國有財產署各分支機構地址、電話及轄區範圍等，可在該署網站--「機關簡介」--「組織系統表」--「署本部」項下之「本署各分支機構業務轄區、地址及電話一覽表」查詢。
3. 如仍有疑問可電洽：(02)27718121轉1213

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【非都市持分、土地買賣】~ 分別共有土地於市地重劃時是否申請分配為單獨所有?

分別共有土地，共有人依該宗應有部分計算應分配面積已達最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有。

申請分配為單獨所有的要件如下：
一、共有人依該宗應有部分計算之應分配面積已達最小分配面積。
二、同意分配為單獨所有之人數及應有部分應符合土地法第三十四條之一第一項標準。
三、須共有人向重劃主管機關提出申請。
依上述說明共有土地申請分配為單獨所有，應向重劃主辦機關提出申請，申請時各同意之共有人應事先協議各人分配位置或次序。至於公同共有土地，於實施市地重劃時，公同關係仍繼續存在，依法不得分割，因此，公同共有人不能申請分配為單獨所有。另申請分配為單獨所有之共有土地，於分配結果公告期間，共有人如提出異議，主管機關得不予調處，而仍分配為共有。

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【非都市持分、土地買賣】~ 贈與公共設施保留地，是否應課徵贈與稅？

依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅，但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」以同樣的金額減除。

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【非都市持分、土地買賣】~ 贈與農業用地，是否應課徵贈與稅？

依照遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，贈與民法第1138條所定繼承人之農業用地，免徵贈與稅。但該土地如繼續供農業使用不滿5年者，應追繳應納稅賦；惟如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，則不須追繳贈與稅。

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【非都市持分、土地買賣】~ 下水道包商於說明會叫我來跟地政事務所申請鑑界，請問我要準備什麼資料及如何收費?

1. 首先請您找出土地所有權狀，把土地的地段地號記下來。
2. 如果您是土地所有權人本人要申請，請備齊身分證影本及印章，到地政事務所一樓服務台告知要申請鑑界，由地所同仁協助填寫申請書後，臨櫃繳費即可。
3. 如果您不是土地所有權人要申請，則請準備土地所有權人及申請人２人身分證影本及印章，到地政事務所一樓服務台告知要申請鑑界，由服務人員協助您填寫申請書後，臨櫃台繳費提出申請即可。
4. 依現行收費標準，土地鑑界規費為每筆4000元計收。(但土地面積超過1公頃時，每超過0.5公頃加收半數)

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【非都市持分、土地買賣】~ 新農地工廠 年底前拆半數

2017-06-16 00:26聯合報 記者董俞佳／台北報導

為解決農地非法工廠，農委會日前拋出兩合法化配套措施，其中一項是去年五二○後新設農地工廠「即報即拆」。農委會副主委陳吉仲昨再宣示，行政院成立「即報即拆處理專案小組」，年底前拆除一半新增的非法工廠，拆除費擬中央支應，並將訂吹哨者條款。

陳吉仲日前接受聯合報專訪提出兩配套，另一個是業者若要合法化，須付變更地目價差給農地保護基金。但各界仍存疑問，包括非法工廠即報即拆的執行力不夠，環團地球公民基金會也說，中部地區違法工廠如雨後春筍般出現，三月間曾舉發三間，至今地方未拆。

陳吉仲昨說，過去地方會編列拆除預算，但常遭議會刪除，未來擬由中央撥款專款專用，不再以各地建管單位來編列經費，改由農發基金支應，目前也已在研擬非法農舍配套，並會輔以吹哨者條款，若民眾發現非農地農用，皆可照相舉報獲獎勵金。

陳吉仲說，行政院已成立專案小組，將依農業發展條例以及區域計畫法等法源，督促地方執行拆除非法農地工廠，盼可透過該法改變過去地方受民代、業者等壓力的問題。

他說，去年五二○後已完工的農地非法工廠，可對業者處以六萬到卅萬元罰緩，若屢勸不聽，將斷水斷電並每月連續開罰，直到改正為止；施工中建築在接獲通報一個月內，應火速完成拆除，預計近期就會開始動作。

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【非都市持分、土地買賣】~ 非都市土地供公眾道路使用，其移轉可否適用公共設施保留地被徵收前移轉免徵土地增值稅？

因不是都市計畫內之土地，所以無法免徵土地增值稅。

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【非都市持分、土地買賣】~ 土地交換要不要繳納土地增值稅？

應分別向原土地所有權人課徵土地增值稅。

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【非都市持分、土地買賣】~ 農委會：三年後畫分區「農地一定會賺」

記者董俞佳／台北報導 
全國國土計畫即將大翻修，三年後將重新畫設土地分區，為避免農地流失，鼓勵農民更有意願被畫為農業發展區，農委會副主委陳吉仲說，明年開始實施的「對地綠色環境補償措施」，會確保農民一定時間內資產不縮水，農地也一定會賺。
國土計畫法去年五月一日公告施行，明年公告實施「全國國土計畫」。四大國土功能分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」。 陳吉仲表示，實施對地綠色環境補償措施，就是要確保農地所拿到的直接給付，加上農民的農業生產收入，在一定期間加起來（約卅年），一定會比農民把農地賣出去的金額還高，這樣農民才有意願被畫為農發區。 陳吉仲舉例，一公頃的農地假如賣一千五百萬元，賣了以後就沒收入，可是如果不賣，又被畫設為農業發展區，每年拿的對地直接給付金額再加上農業收入，卅年後計算可超過一千五百萬元，土地還是農民自己的。

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【非都市持分、土地買賣】~ 未上市股票捐贈 以每股淨值估抵稅額

實物捐贈抵綜合所得稅的巧門愈來愈難鑽。財政部今日公告「個人以非現金財產捐贈列報扣除金額的計算及認定標準」，即日生效，民眾想捐贈不動產、股票、古董、骨灰醰等財產抵稅，多採核實計算方式認列抵扣，民眾不能再用「低價買進，高價抵稅」的方法逃漏稅。賦稅署副署長吳蓮英表示，民眾如果要透過實物捐贈抵扣所得稅，列舉扣除金額計算方法會因為捐贈資產不同有不同計算方式，舉例來說，土地、房屋要依捐贈時公告土地現值、房屋評定標準價格做為參考，同時按捐贈時政府發布的消費者物價總指數調整至取得年度的價值計算。至於公設保留地捐贈，依捐贈時公告土地現值的16%做為計算基準；明年起，財政部各地區國稅局會另參照捐贈年度實際市場交易情形調整擬訂，並報財政部公告。若是捐贈上市櫃股票，以捐贈日或捐贈日後第1個有交易價格日的收盤價或加權平均成交價計算；未上市櫃股票以捐贈日最近一期會計師查核簽證財報揭露每股淨值或捐贈日公司資產淨值核算每股淨值估計。至於骨灰醰、救護車、文物、綠美化工程、大樓工程等捐贈抵稅，受贈政府機關或團體出具含有捐贈時價的捐贈證明，並經稅捐稽徵機關查核屬實的金額計算。吳蓮英表示，有些民眾會捐贈古董抵稅，這部份稅捐機關會參考捐贈年度實際市場交易行情查核認定抵稅金額，民眾也可以預先向主管機關申請核定捐贈的金額，降低日後捐贈手續。（陳瑩欣／台北報導）

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【非都市持分、土地買賣】~ 何謂「地價指數」？

「地價指數」係以特定的時間點，作為地價的基準日，計算一定期間內地價上升或下降的百分比；換言之，地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢。目前內政部所發布的都市地價指數為： 定基指數：目前定基指數之固定基期是以民國97年3月31日之地價為100，編製指數。以「都市地價指數」第31期（97年4月1日至97年9月30日）為例，臺閩地區地價總指數為100.51，而基期（97年3月31日）之臺閩地區地價總指數為100，由此可知，第31期臺閩地區都市地價之統計結果，地價總指數上升了0.51%。

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【非都市持分、土地買賣】~ 公告土地現值是怎麼產生

公告土地現值之產生，依據平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則第三條規定，先由各地政事務所地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，送由縣（市）政府提經地價評議委員會評定後，於每年一月一日分區公告之。

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【非都市持分、土地買賣】~ 房地契遺失了，怎麼辦?如何補發?

請登記名義人攜帶身分證正本親自到地政事務所，敘明滅失之原因並檢附切結書或其他有關證明文件，申請權利書狀補給登記。需公告30天，公告期滿無人提出異議後登記發給之。

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【非都市持分、土地買賣】~ 土地他項/建物他項權利如何申請?

一、他項權利種類有抵押權、地上權、地役權等。 
二、如為抵押權設定登記，土地所有權人應先與金融機構﹝或非金融機構﹞訂立抵押權設定書面契約後，再向該管地政事務所申辦抵押權設定登記。 
三、檢附文件：1.登記申請書 2.契約書正副本 3.土地建物權利書狀 4.身分證明文件 5.義務人印鑑證明﹝抵押權人為金融機構者免附﹞ 6.委託書

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【非都市持分、土地買賣】~ 土地交換問題

您好: 我是延平路二段的住戶,我家有一塊土地約二十幾坪,在十幾年前因土地分割,使土地現今變成街道(上方已經有舖柏油),但地價稅每年依然有繳,現在我家想要用此地,可是此地為巷內住戶唯一道路,所以能否辦理土地交換,我家旁有一塊公有地,能否以同路段同大小土地跟政府交換.

A:

先生您好： 按稱部分土地供道路使用，如經工務或交通主管單位認定為供公共通行之既成道路，檢具證明文件似可向稅捐機關申請免稅；至於是否可與毗鄰公有土地交換，仍請逕洽該公地管理機關。

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【非都市持分、土地買賣】~ 農地土地買賣登記

問~
購買取得的農地，如果是屬於「耕地」，該耕地之使用應符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定，才能辦理所有權移轉登記(農業發展條例第三十一條)。 請問所謂耕地，在土地謄本上是如何記載？或如何才能知道該地是耕地？

答~
生您好:按耕地係指土地標示部記載使用分區為特定農業區.一般農業區.山坡地保育區或森林區而使用地類別為農牧用地之土地,辦理移轉時與一般土地相同並無特別應另附之文件

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